Đầu tư bất động sản Úc: Negative gearing, capital gains và

Bất động sản là khoản đầu tư phổ biến nhất của người Úc nhưng không phải ai cũng hiểu rõ rủi ro.

Negative gearing và CGT discount là 2 chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận thực tế.

Tóm tắt nhanh

• Negative gearing: lỗ cho thuê được trừ vào thu nhập chịu thuế.
• CGT discount 50%: chỉ áp dụng nếu giữ tài sản > 12 tháng.
• Chi phí ẩn: strata, rates, bảo hiểm, quản lý bất động sản.
• Lợi suất cho thuê gross tại Sydney/Melbourne ~3–4% — thấp hơn lãi vay.

Negative gearing là gì?

Khi chi phí sở hữu (lãi vay, bảo hiểm, sửa chữa) cao hơn thu nhập cho thuê, bạn bị lỗ — loss này được trừ vào thu nhập chịu thuế khác.

• Áp dụng cho: Nhà cho thuê, cổ phiếu vay mua
• Lợi ích: Giảm thuế trong năm lỗ
• Rủi ro: Vẫn lỗ thật sự nếu giá nhà không tăng đủ

Rủi ro và chi phí ẩn khi đầu tư nhà

• Strata levy: $1.000–$10.000+/quý cho unit/apartment
• Land tax nếu sở hữu đầu tư (khác nhà ở chính)
• Quản lý cho thuê: 7–10% tiền thuê
• Trọ trống 4–8 tuần mỗi năm làm mất thu nhập
• Sửa chữa đột xuất: máy nước nóng, điều hòa...

Câu hỏi thường gặp

CGT discount 50% hoạt động thế nào?

Nếu giữ tài sản > 12 tháng trước khi bán, chỉ 50% lãi vốn tính vào thu nhập chịu thuế.

Người PR có được mua nhà đầu tư Úc không?

Có. Người PR được mua tự do như công dân Úc. Người có visa tạm thời cần xin phép FIRB.

Không phải tư vấn tài chính. Tham khảo financial adviser có đăng ký ASIC trước khi đầu tư.

Xem thêm